Une catégorie d’actions bien précise se comporte mieux sur la durée que l’ensemble des actions, il s’agit des foncières cotées ou SIIC.
Les commerciaux de la finance de détail n’ont de cesse de vous répéter qu' »à long terme, avec les actions, vous êtes toujours gagnant ». La rengaine voudrait que les actions soient la classe d’actifs qui présente l’espérance de gains la plus élevée à long terme. Est-ce réellement le cas ? La dernière étude de l’IEIF, toujours réalisée par Charles-Henri de Marignan, permet de conclure que… oui et non !
Pour être tout à fait juste, l’indice le plus performant à long terme n’est pas le CAC all tradable (ancien SBF 250 qui comporte aujourd’hui 329 valeurs) mais celui des foncières cotées. Cette famille d’actions possède son indice, l’IEIF Foncières, qui représente l’évolution du cours des 19 valeurs foncières fiscalement transparentes cotées sur la Bourse française. C’est une certaine catégorie bien distincte d’actions.
Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?
Les foncières cotées, ou SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) sont une classe d’actifs assez peu connue du grand public. Avec les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier – SPPICAV ou FPI) et les OPCVM immobiliers (FCP, tracker ou fonds de fonds), elles constituent ce que l’on appelle la « pierre papier ».
De tous ces véhicules d’investissement, le plus connu est sans doute la SCPI. Ceci est assez logique, puisque la SCPI est sans doute le produit financier qui se rapproche le plus de l’immobilier physique. Non cotées en bourse et étant investies quasiment à 100% dans des biens immobiliers en dur, les parts de SCPI font l’objet d’une valorisation relativement stable. Elles ne sont pas exemptes de correction, mais celles-ci sont moins profondes que sur les foncières.
Une foncière est une société cotée en bourse qui achète des immeubles (immobilier d’habitation, de bureaux, locaux commerciaux, entrepôts et hangars, résidences de services, hôtels…), les transforme, les loue dans les meilleures conditions possibles et, éventuellement, les revend avec une plus-value.
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Volatilité mais liquidité
La foncière présente un avantage notoire sur la SCPI : sa liquidité. Cotée en bourse, elle permet des entrées et des sorties à bon marché (frais de courtage). Au contraire, les SCPI font l’objet de frais de souscription très élevés (entre 8% et 10% du prix de la part). La foncière cotée permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier tout en restant mobile, prêt à arbitrer, en cas de signaux qui imposeraient un changement de stratégie.
Le revers de la médaille est qu’étant cotée en bourse, la valeur de l’action de la foncière sera beaucoup plus volatile que celle de la part de SCPI. Cette volatilité est d’ailleurs accentuée par le recours à un effet de levier financier (endettement) plus important. La valeur de la foncière sera également plus touchée que celle de la SCPI en cas de krash boursier ou immobilier.
Les SCPI et les foncières se distinguent également de par leurs surfaces financières. Le Particulier rapportait en 2013 que la plus grosse des SCPI, en termes de poids financier (Immorente), atteignait 1,4 Md€ de capitalisation, la foncière Unibail Rodamco, la plus importante du secteur, dépassant les 16 Mds€ de capitalisation.
A fin juin 2017, l’indice Euronext IEIF SIIC France comportait 31 valeurs pour une capitalisation de 70 Mds€. L’indice Euronext IEIF REIT Europe intégrait quant à lui 42 valeurs pour une capitalisation totale de 136 Mds€.
Les SIIC font également l’objet d’un régime fiscal spécifique créé en 2003. Non soumises à l’impôt sur les sociétés, elles doivent distribuer chaque année à leurs actionnaires 95% des bénéfices issus de leur activité immobilière. Non imposées sur les plus-values, elles sont statutairement tenues de verser 60% de ces gains à leurs actionnaires dans les deux ans suivant les cessions concernées.
Les foncières cotées, plus rentables et légèrement moins risquées que les actions sur le très long terme
Au travers de l’approche par le taux de rendement interne (TRI – qui intègre tous les frais relatifs aux placements considérés), il ressort de l’étude de l’IEIF que les foncières cotées sont très nettement en tête de classement sur la majorité des périodes étudiées (cinq, 10, 15, 20, 30 et 40 ans).
Seules périodes d’exceptions : sur 10 ans où l’or, « actif de report en période d’inquiétude » surpasse cet indice et sur 30 ans, où le logement, qui « a bénéficié de la hausse considérable des valeurs vénales depuis 1986 », surpasse les foncières cotées.
Sur 40 ans, les foncières sont légèrement plus performantes que les actions, et ce pour une volatilité légèrement moindre (même constat sur 30 ans).
Bien sûr, la situation change en fonction du point d’entrée et de la durée considérés.
Sur cinq, 10, 15 et 20 ans, les foncières sont plus, voire beaucoup plus performantes que les actions, et ce avec une volatilité beaucoup plus contenue (sur 20 ans, elles performent également beaucoup mieux que les actions, mais avec un niveau de volatilité assez proche).
Sur la dernière décennie, parmi les classes d’actifs retenues dans l’étude, c’est l’or qui s’est révélée la plus rémunératrice
Je précise « parmi les classes d’actifs retenues dans l’étude », car celle-ci n’intègre pas le bitcoin dont le cours est passé de 0,06 $ le 1er juillet 2010 (première cotation sur Mt. Gox) à pas loin de 3 000 $ le 12 juin 2017, soit une performance de +5 000 000% en sept ans.
Cliquez sur le graphique pour l’agrandir
Je referme cette parenthèse pour revenir au graphique de l’IEIF sur 10 ans. Celui-ci permet de constater très clairement qu’entre 2006 et 2008, les foncières ont perdu 50% de leur valeur, quand les actions dévissaient d’environ 40%.
Les foncières restent donc avant tout des actions. Si elles ont tendance à sur-performer les actions quand tout va bien, elles peuvent aussi sous-performer quand tout va mal. En effet, comme elles recourent à l’emprunt pour réaliser une grande partie de leurs investissements immobiliers, lorsque les taux montent et que la bourse plonge, c’est la double peine avec un renchérissement du coût du crédit qui diminue leur rentabilité.
On notera néanmoins que comme pour les SCPI, si leur valorisation peut flancher, le dividende versé par les foncières reste assez stable. Cela tient au fait que les baux sont conclus pour de longues durées avec des loyers qui sont donc connus à l’avance. Seule inconnue dans cette équation : l’évolution du taux de remplissage des locaux loués.
Demain, nous évoquerons les fondamentaux et les perspectives de valorisation des foncières. Nous verrons également comment investir sur ce secteur.