Immobilier 1995… in memoriam

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La Chronique Agora
Paris, France
Mardi 26 septembre 2006
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*** Immobilier 1995… in memoriam
Cette fois-ci, c’est officiel : la bulle immobilière a rendu l’âme…

*** Leçon d’inflation
L’économie expliquée aux élèves de première…

*** Des promesses aux couleurs de l’automne (1)
Les dernières statistiques françaises ont beau être encourageante, le scepticisme demeure…

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Bonjour,

*** IMMOBILIER 1995… IN MEMORIAM

** C’est maintenant officiel : les prix de l’immobilier baissent dans l’ancien aux Etats-Unis. Selon l’enquête de la NAR (National Association of Realtors), le mois d’août se solde par un repli de 1,7% — c’est une grande première depuis l’été 1995. De même, le stock de logements invendus équivaut désormais à 7,5 mois, compte tenu du rythme actuel de transactions, soit 6,3 millions en glissement annuel.

Mais il y a toujours moyen de se rassurer : le nombre des ventes n’a fléchi que d’un modeste 0,5% là où les économistes tablaient sur un recul de 2% au mois d’août.

Les rédacteurs de la Chronique Agora, eux, retiennent surtout que la baisse atteint -12,6% en un an, et que plus de 3,3 millions de logements anciens sont en attente d’un acquéreur.

Le délai de revente moyen s’élève désormais à sept semaines contre deux ou trois seulement un an auparavant. Le nombre de dossiers d’emprunts immobiliers déposés auprès des établissements de crédit a chuté de 50% depuis le début de l’automne 2005.

Ce dernier chiffre nécessite une petite mise au point : il existe traditionnellement une dissymétrie importante entre les demandes de prêts et les dossiers validés. Par ailleurs, les acquéreurs d’un bien déjà propriétaires de leur résidence principale ne sont pas obligés d’aller solliciter les largesses de leur banquier… du moins s’ils se montrent suffisamment raisonnables pour ne pas souhaiter emménager dans un logement plus onéreux en cas de déménagement pour cause de mobilité professionnelle.

En revanche, la forte baisse des demandes de prêts peut révéler le retrait du marché de nombreux investisseurs/spéculateurs, qui s’étaient accoutumés depuis 1999/2000 à effectuer de rapides allers-retours gagnants. Ils ont sans doute été suivis par des candidats à l’acquisition d’une résidence secondaire en vue d’une occupation régulière ou d’une location procurant un revenu d’appoint durant les périodes touristiques.

** Notre principale préoccupation réside dans les conséquences prévisibles d’un phénomène psychologique que vous connaissez bien à force de nous lire : qu’il s’agisse des actions, des matières premières, des investissements immobiliers — dès que se greffe une composante spéculative liée à une conjonction de facteurs anormalement favorables (taux bas + abondance de liquidités + sentiment d’invulnérabilité), la perception d’une inflexion de la tendance provoque un "effet ketchup" au niveau des tentatives de prises de bénéfice.

Au nom du principe — largement admis et respecté — selon lequel il ne faut pas remettre en cause la tendance fondamentale, mais au contraire se laisser porter par elle afin de maximiser les gains, les détenteurs d’un actif immobilier qui grimpe inexorablement s’abstiennent soigneusement de le remettre sur le marché et de le louer. Cela réduit mécaniquement sa valeur vénale, sans espoir que la progression des loyers puisse suivre de près ou de loin celle de la plus-value latente qui s’accumule sur le bien "nu".

** La hausse des prix qui se perpétue sans relâche depuis 1998 s’alimente certes de conditions de crédit incitatives jusqu’à en être irrésistibles (taux d’intérêts réels parfois négatifs et allongement de la durée des prêts), mais également de la réticence des investisseurs à entretenir la fluidité du marché en procédant à des reventes "prématurées". Après tout, tant que le meilleur moyen de gagner de l’argent, c’est de ne pas vendre… pourquoi se précipiter chez des agents immobiliers qui vous appellent plusieurs fois par semaine pour leur confier un mandat ?

Mais lorsque le téléphone devient muet et que la gazette locale se remplit d’annonces de particuliers assorties des mentions "exceptionnel, à voir de suite" ou "urgent pour cause déménagement", il n’est plus loin d’être trop tard. Ce sont alors les agents immobiliers qui tiennent leur revanche : plus question de négocier leurs commissions à la baisse !

Au contraire, lorsque les acheteurs encore solvables sont identifiés (ils sont nettement moins nombreux qu’un an auparavant), il reste à s’assurer qu’ils ne se trouvent pas étranglés par un crédit relais qui serait proche d’expirer, faute d’avoir pu revendre leur propre bien dans des conditions qui couvrent les frais de remboursement de la banque.

Et il ne faut guère longtemps avant que les offres de biens neufs ou tout nouvellement rénovés fleurissent dans les vitrines des agences, venant concurrencer les biens d’occasion de qualité inférieure, lesquels ne trouvent plus preneur.

L’impérieuse tentation de "sortir au plus haut" s’impose soudain à tous les propriétaires qui surfaient sur l’effet de richesse, dans l’attente du bon moment. Vous connaissez la suite : les lois de l’offre et de la demande sont impitoyables !

Une spirale spéculative — avec son cortège d’effets induits et concordants — peut se retourner en une fraction de secondes sur les marchés de matières premières ou les devises… en quelques séances sur les dot.com… en quelques semaines sur les marchés obligataires (le temps qu’une courbe de taux s’inverse ou se redresse)… et en quelques mois dans le secteur immobilier, pour tout un faisceau de raisons qui concourent à entretenir une certaine inertie et que vous connaissez bien.

Mais l’immobilier se distingue d’autres placements parfaitement liquides et immédiatement réalisables. Si les prix baissent et que le consensus des économistes se met à tabler sur une prochaine détente des taux directeurs (cela peut signifier trois à six mois d’attente et plus d’un an avant que le cycle aille à son terme), le premier réflexe des acheteurs n’est pas de se précipiter chez le banquier puis chez le notaire… ou l’avocat, dans les pays anglo-saxons.

** Tout comme au Japon au début des années 90, il devient urgent d’attendre que les conditions de crédit apparaissent optimales. C’est toujours du temps de gagné à se désendetter, voire se reconstituer un apport pour présenter un dossier plus solide.

Face à des acquéreurs pour qui l’attente est devenu synonyme d’économie et d’assainissement patrimonial, les spéculateurs imprudents, les apprentis promoteurs de l’après-11 septembre, talonnés par les huissiers, n’ont pas d’autre solution que de brader leur stock — si possible avec la discrète complicité d’agents immobiliers qui peuvent imposer des "honoraires de crise".

Mais une fois revendu ce qui pouvait l’être compte tenu de la fluidité naturelle du marché, les transactions deviennent soudain plus rares. Cependant, les prix ne parviennent plus à s’équilibrer : c’est le moment de vérité pour les agences immobilières, qui doivent à leur tour licencier, tandis que les banques doivent tailler dans les effectifs des départements crédit. Les entrepreneurs du bâtiment, de leur côté, voient soudain s’effondrer leurs carnets de commande.

C’est alors seulement que volera en éclat le mythe du plein emploi aux Etats-Unis ; mais à ce moment-là, l’explosion de la bulle immobilière ne sera plus une "hypothèse" depuis longtemps.

La réaction positive de Wall Street quelques heures après la publication des reventes de logements anciens semble démontrer que les gérants américains tablent sur un prochain cycle d’assouplissement monétaire. La conviction que la Fed ne tardera pas à réagir, face au danger de récession, de la même façon qu’en octobre 1998 puis octobre 2001 s’est imposée trop tardivement pour que les places européennes puissent échapper à un accès de morosité entre 16h et 17h30. Elles ont clôturé à l’équilibre (-0,03% pour l’Euro-Stoxx, +0,1% pour le CAC 40), et prolongé pour une sixième séance leur stagnation environ 2% en deçà de leurs records annuels — soit 5 150 points à Paris.

Philippe Béchade,
Paris

PS : On vient peut-être de signer l’acte de décès de la bulle immobilière, mais les marchés boursiers, eux, sont encore bien vivants : pour savoir quoi faire de votre portefeuille aujourd’hui, retrouvez Philippe Béchade au 0899 707 009* dès 15h45…
*(1,35 euros l’appel + 0,34 euro/minute)

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1 740,11% de gains cumulés au total sur le premier semestre 2006…
Une performance moyenne de 23,84%…
Des gains de +50%… +69,77%… +67,86… +88,10%… depuis début mai 2006…
Sans compter les plus-values de 106,90%… 100%… 104%… 91,80%… 117,10% et même 679%… engrangées durant la première partie du 1er semestre 2006 !

Quels investissements permettent d’engranger ce genre de gains ?

Continuez votre lecture pour tout savoir…

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Bill Bonner, co-fondateur de La Chronique Agora, à Londres

*** LECON D’INFLATION

** Grande nouvelle la semaine dernière : l’industrie américaine ralentit. La chute enregistrée en août dans la région de Philadelphie était la plus importante en cinq ans. Qu’est-ce que cela signifie ?

* Personne ne le sait. Mais nous voyons les choses ralentir dans leur ensemble. D’ailleurs, permettez-nous d’offrir un erratum serioso. La semaine dernière, nous avons déclaré que les marronniers bordant les Champs-Elysées étaient toujours verts. Nous avions tort. Les platanes sont encore verts — mais les marronniers, eux, ont viré au brun et or.

* Selon une chanson populaire américaine, c’est au printemps que Paris est le plus romantique — mais c’est en automne que nous trouvons la ville plus attirante. Hier, sur le chemin du bureau, une odeur lourde, humide et décadente flottait dans l’air après les averses de la nuit.

* Les Champs-Elysées sont considérés comme "la plus belle avenue au monde". De la place de la Concorde à l’Arc de Triomphe, la mode automnale s’affiche. Des jupes à volants de couleur rouille s’accordent avec la couleur des feuilles. Mais comme tant d’autres choses, l’automne à Paris est plus doux parce qu’il est teinté d’un soupçon de mort.

* Nous avons pris la nouvelle provenant de Philadelphie comme une feuille qui tombe. Elle a flotté, vendredi, sur une vague de murmures provenant des médias financiers, avant de se poser sur le sol avec les autres indicateurs de chute. Les taux d’intérêt baissent ; le rendement du bon du Trésor US à 10 ans est passé à 4,69% la semaine dernière. Les matières premières corrigent. Le pétrole semble prêt à tester le seuil des 60 $. Les fonds de couverture lâchent prise. Et, plus important encore, le grand marché haussier de l’immobilier tousse et étouffe.

* Quatre des principaux marchés californiens annoncent désormais que l’immobilier est à l’article de la mort, tous enregistrant des prix plus bas. Selon l’Association américaine des constructeurs immobiliers, dix des principaux marchés américains sont en baisse ; l’association fournit par ailleurs un graphique montrant ce qui nous semble être la fin de la saison pour le boom de l’immobilier. L’une des courbes montre des ventes en train de s’effondrer ; l’autre montre des stocks grimpant en flèche. Pas étonnant que les valeurs des constructeurs immobiliers soient à un plancher de 15 ans.

* De Los Angeles nous arrivent des nouvelles selon lesquelles les propriétaires désespérés offrent tout ce qu’ils peuvent trouver pour se débarrasser de leurs maisons. Bon nombre offrent aux acheteurs de nouvelles voitures ou des pick-ups. L’un d’entre eux propose un manteau de fourrure. Un autre propose de donner à l’acheteur une bouteille de Château-Lafitte Rothschild.

* Un journal de l’Idaho affirme que les ventes dans la Treasure Valley sont en baisse de 25% :

** "Peut-être qu’il leur faut plus d’inflation", a déclaré Henry à la table du dîner hier soir. Henry, qui est en première, étudie l’économie. Nous étions curieux : que lui apprennent ses professeurs ?

* "Que l’inflation est bonne pour une économie", nous dit-il. "Ca aide à stimuler l’activité économique, et c’est surtout bon pour augmenter les exportations. Du moins c’est ce qu’ils disent dans le manuel."

* Des deux côtés de l’Atlantique, cher lecteur, l’économie telle qu’on l’enseigne et l’apprend généralement ressemble plus à une escroquerie qu’à une science. Nous avons essayé de reprendre Henry :

* "Oui, quand on gonfle la devise, au début, ça a l’air bénéfique. Imagine une petite ville où la masse monétaire totale serait de 100 $. Si la banque locale imprimait rien que 10 $ supplémentaires, la masse monétaire grimperait de 10%. Les gens se sentiraient plus riches. Ils dépenseraient plus d’argent. Mais l’offre d’oeufs, de terrains et de maisons resterait la même, si bien que les prix ne tarderaient pas à grimper — et les gens se retrouveraient à la case départ, avec exactement le même pouvoir d’achat."

* "Ce n’est pas exactement comme ça que mon prof l’a expliqué", a coupé Henry. "Lorsque les gens commencent à dépenser, ça provoque un boom. On commence à produire plus afin d’obtenir plus d’argent. On construit plus de maisons et on produit plus d’oeufs, pour que les gens puissent avoir plus. L’inflation, ça marche vraiment."

* "Non, c’est une fraude", avons-nous insisté. "Les fabricants produisent plus au début, parce qu’ils en viennent à croire que les gens ont vraiment plus d’argent à dépenser. Mais en fait, personne n’a plus de pouvoir d’achat qu’auparavant. Ils ont simplement plus d’argent entre les mains. Les commerçants, les industriels et les hommes d’affaires travaillent peut-être plus au début, mais après avoir augmenté les prix pour compenser l’inflation, ils découvrent qu’ils ne peuvent plus vendre leur production supplémentaire — pour la simple raison que les gens n’ont jamais eu de véritable augmentation de leur pouvoir d’achat. Ils ont simplement obtenu plus de morceaux de papier sortant de la presse à imprimer ; ils pensaient avoir plus ‘d’argent’, ou de ‘richesse’ ou de pouvoir d’achat."

* "Ensuite, lorsque les producteurs réalisent qu’ils ne peuvent pas vendre leur production supplémentaire, ils sont obligés de réduire le rythme, si bien que l’économie subit une contraction, une récession, un effondrement égal et opposé à la fraude qui l’a précédé."

* "Qu’est-ce que tu veux dire par là ?"

* "Simplement que l’inflation monétaire est une fraude. Une escroquerie. Une arnaque. L’inflation, c’est simplement des morceaux de papier qui font semblent d’être de l’argent. C’est de la fausse monnaie. Plus on en met dans le système, plus le boom est spectaculaire au début — mais plus le krach est douloureux en fin de compte."

* "Et pourquoi est-ce qu’on ne continue pas simplement à gonfler la masse monétaire ?"

* "Eh bien, c’est ce que le gouvernement essaie de faire, mais le boom enfle et enfle, bientôt les gens rattrapent le mouvement, et les prix grimpent. Ensuite, il se produit une récession pour ‘éliminer les attentes inflationnistes’, comme on dit. Et finalement, lorsque les gens n’attendent plus d’inflation… ils retombent dans le piège dès qu’il se présente à eux."

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Comment ça, vous ne connaissez pas encore notre Banquier Central ?

Une erreur à réparer rapidement… parce qu’il aurait pu vous permettre de cumuler 320% de gains en 2005 !

Pour savoir comment, c’est par ici…

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*** La Chronique Agora présente ***

Chômage, érosion du pouvoir d’achat et endettement… les dernières statistiques françaises ont beau être encourageante, le scepticisme demeure — et les chiffres sont loin de faire l’unanimité dans la population…

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DES PROMESSES AUX COULEURS DE L’AUTOMNE — 1ère PARTIE
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Par Raphaël Garaud (*)

"Vous y croyez, vous, à la baisse du chômage ?"

Ainsi m’interpellait un de mes voisins, avec qui j’échange parfois quelques propos sur ce sujet qui l’intéresse beaucoup, et pour cause, puisqu’il fait partie de l’armée des chômeurs — une formation importante que certains hommes politiques voudraient pourtant nous faire prendre pour quelque bataillon d’Afrique en mal de reconversion.

L’arbre qui masque la forêt
"J’ai la nette impression qu’on nous prend pour des benêts", a ajouté mon voisin, "et toutes ces statistiques qu’on nous jette en pâture me paraissent suspectes — sans parler de tous ces discours à l’optimisme douteux".

Eh oui, le bon sens est parfois tout près de chez soi, même si ce n’est pas forcément celui auquel on pense ! De fait, les Français se méfient des discours triomphalistes et des promesses de lendemains qui chantent (juste ?) proclamés par notre Premier ministre et notre ministre des Finances — ce dernier endossant un rôle qui lui va comme un gant : l’annonceur de bonnes nouvelles.

Vraiment, l’automne des promesses a de bien belles couleurs : tout va bien, braves gens, dormez en paix, les clignotants sont au vert, et la croissance, telle une enfant prodigue, revient au bercail.

Bien entendu, je suis comme tout le monde : je me réjouis de voir le chômage baisser, ou la conjoncture aller en s’améliorant. Mais sans vouloir me montrer particulièrement pessimiste, je me pose la question suivante (que vous vous posez peut-être aussi) : ne met-on pas la charrue avant les boeufs ?

La croissance à qui l’on devrait ce retournement de situation reste modérée… et fait preuve en outre d’une certaine fragilité. Ne serait-ce pas l’arbre qui masque la forêt ?

Croissance sous surveillance
A y regarder de plus près, force est de constater que le rebond du second trimestre tient en grande partie au renouvellement des stocks, grâce au soutien de la consommation des ménages, ces derniers étant friands de "produits importés". Notez les guillemets, parce que c’est le terme qui fâche : notre balance commerciale est dans un état préoccupant de déficit avancé.

En d’autres termes, le volume des produits importés augmente tandis que notre production intérieure reste insuffisante. Dans ces conditions, comment assurer la pérennité de la consommation ? La réponse est simple — mais grave : les Français puisent dans leur épargne et utilisent le crédit de façon abusive pour compenser l’érosion de leur pouvoir d’achat.

Un chiffre va vous faire toucher du doigt la réalité : la dérive constatée sur le crédit s’est déroulée à un rythme trois fois supérieur à celui de la croissance du PIB. Et bien entendu, les stratèges politiques de tous bords font entendre un silence assourdissant sur le sujet.

Je ne conteste pas que la croissance française se soit améliorée ; par contre, je me demande jusqu’à quand — et à quel rythme — elle se poursuivra. Et là, cher lecteur, la boucle est bouclée : sans croissance, pas d’emploi.

D’autant que la diminution du nombre de chômeurs tient aussi au fait que les listes ont été revues et corrigées — autrement dit : purgées — pendant que les diverses aides et allocations se multipliaient à foison. Résultat, on a bien enregistré une diminution du nombre de chômeurs, mais à quel prix pour le pays ? L’endettement de l’Etat est devenu pharaonique.

Les Français se rendent bien compte qu’à l’approche des élections présidentielles, notre Premier ministre fait du zèle et se montre généreux en promettant beaucoup. Malheureusement pour lui, un brouillard automnal se lève sur l’économie nationale et complique l’analyse de la tendance de fond. Or c’est bien connu, lorsqu’on manque de visibilité, on se montre plus prudent — et les bonnes paroles ne suffisent plus pour avancer avec assurance. C’est en général à ce moment-là que le scepticisme s’installe…

La suite dès demain.

Meilleures salutations,

Raphaël Garaud
Pour la Chronique Agora

(*) Raphaël Garaud est rédacteur en chef de Vos Finances — La Lettre du Patrimoine. Ce service d’information financière offre à ses membres des moyens exclusifs et fiables de protéger et d’accroître leur patrimoine. Actions, fiscalité, immobilier, investissements alternatifs… Vos Finances — La Lettre du Patrimoine ne laisse rien au hasard lorsqu’il s’agit de faire fructifier votre capital ! Pour en savoir plus…

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