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Rédigé le 1 janvier 1970 par | Epargne Imprimer

** "Nous concluons qu’un déclin des prix de l’immobilier est en cours", remarquait récemment le Grant’s Interest Rate Observer. "Si le marché de l’immobilier, comme le marché boursier, revenait à la moyenne, la vague de ventes pourrait aller loin. Un retour à la ligne de tendance post-1968 impliquerait une chute de 22%. Ce qui, bien entendu, pour un pays centré sur l’immobilier comme les Etats-Unis, entraînerait un désastre".

– "Nous ne prédisons pas un désastre", continue Grant, "mais nous nous attendons à une baisse assez sévère pour inhiber le consommateur américain endetté et pour freiner la croissance de l’économie américaine"…

– Votre correspondant californien ne prédit pas de désastre non plus — mais il ne l’exclut pas. Pas plus qu’il n’exclut la possibilité de voir les actions de sociétés de prêt immobilier chuter plus bas encore… avant de remonter.

** Les transactions immobilières — et les activités économiques qui leur sont liées — représentent désormais une contribution importante à l’économie américaine dans son ensemble. Elles nous manqueraient donc beaucoup si elles partaient en vacances prolongées.

– "Entre 1997 et 2004", affirme Grant, "la valeur [des] transactions résidentielles a représenté 16,4% du PIB, près du double de la médiane entre 1968 et 2005". Ce boom immobilier monumental a nourri des "échos de boom" dans tous les secteurs qui lui sont liés. Depuis la fin 2001, selon Paul Kasriel, économiste chez Northern Trust, les secteurs affiliés à l’immobilier ont produit pas moins de 43% de la croissance totale nette de l’emploi du privé.

– De toute évidence, par conséquent, tout ralentissement de l’activité immobilière pourrait transformer le plus grand créateur d’emploi du pays… en plus grand destructeur.

– "Dans les mois qui viennent", déclare Kasriel, " et selon toutes les théories économiques de base, les prix des logements existants continueront à s’affaisser. Cela servira à réduire l’offre excessive : les vendeurs peu motivés retireront leurs maisons du marché, tandis que les véritables vendeurs devront accepter la réalité de prix plus bas. Tout cela a un effet collatéral — la diminution des dépenses de consommation discrétionnaires, due au fait que les ‘maisons-distributeurs de billets’ ne se remplissent plus aussi rapidement. On trouve un autre facteur à cette réduction des dépenses de consommation discrétionnaires : le ralentissement de la croissance des revenus dans les secteurs liés à l’immobilier, l’emploi et les commissions de vente continuant de baisser".

– Le nombre de membres de l’Association californienne des agents immobiliers, par exemple, pourrait baisser un peu, une fois que vendre des maisons sera devenu plus fastidieux — et moins lucratif — que de ratisser des jardins d’agrément.

– "Nous savons que le comportement du secteur de l’immobilier résidentiel tend à mener le comportement de l’économie en général", continue Kasriel. "Voilà pourquoi les gens du Conference Board ont mis les permis de construire dans l’indice des principaux indicateurs économiques… Se pourrait-il que, dans ce cycle, le comportement du secteur de l’immobilier résidentiel se révélera plus important encore que dans d’autres cycles ?"

– Oui, nous dit la réponse implicite et inquiétante.

– Les conséquences d’une récession provoquée par l’immobilier seraient nombreuses et variées. Si variées, en fait, que nous ne pourrions pas même commencer à toutes les prévoir. Mais nous pouvons certainement anticiper que ceux qui se trouvent le plus près du front — les constructeurs et les prêteurs, en d’autres termes — seront les premiers touchés… et seront aussi ceux qui souffriront le plus.

Eric J. Fry
Eric J. Fry
Rédacteur en Chef d'Apogee Research

Eric J. Fry  s’occupe d’Apogee Reserch, une publication en ligne réservée aux investisseurs professionnels et aux fonds de couvertures. Eric est un spécialiste de l’analyse des actions internationales depuis plus d’une vingtaine d’années. Il est l’auteur du premier guide sur les certificats de dépôt américains.

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